La inversión inmobiliaria en México. Entrevista a Carlos López Jones

 

El año 2015 ha sido complicado para el bolsillo de los mexicanos. La implementación de reformas en diversos sectores, las variaciones en el aumento del dólar y el incremento en el costo de algunos productos en las tiendas han afectado la capacidad de compra de muchas personas.

Aunque los expertos aseguran que una devaluación se encuentra lejana, muchas personas temen que esto ocurra. Consultamos a un experto que nos ayuda a comprender el panorama de la inversión inmobiliaria en México, así como el panorama económico.

Carlos López Jones es editor en jefe de Tendencias Económicas y Financieras, asesor de la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria A.C. (APCI) y de empresas nacionales e internacionales, y ha sido invitado como especialista en temas económicos en programas de Radio Fórmula y Televisa.

En una entrevista para Propiedades.com habló sobre la inversión inmobiliaria de acuerdo con la actualidad económica, la plusvalía de las propiedades y cómo las reformas afectaron a muchas constructoras.

 

1.-Las reformas aplicadas por el gobierno actual afectaron en muchos aspectos el bolsillo de los mexicanos. ¿Ocurrió algo similar con el sector vivienda? 

Así es. Por un lado, el INFONAVIT y FOVISSSTE cambiaron su política para que sus afiliados accedan a créditos. Ahora las viviendas deben ser parte de la mancha urbana y ubicarse cerca de centros de trabajo, escuelas, amenidades, etc. Lo anterior provocó que las grandes constructoras de vivienda de interés social que dinamizaron el sector en los sexenios de Vicente Fox y Felipe Calderón, como GEO, ARA, URBI, entre otras, quebraran ya que sus reservas de tierra dejaron de tener un costo comercial y regresaron a su valor agrícola.

Hasta el momento ni los desarrolladores ni el gobierno han encontrado la fórmula para poder vender entre 600,000 y 800,000 pesos un departamento nuevo de 65 metros cuadrados dentro de la mancha urbana. También es muy difícil tener suficientes trabajadores que puedan pagar una mensualidad de 6,000 pesos, ya que deberán demostrar ingresos por entre 15,000 y 18,000 pesos. Lo anterior ha frenado un gran motor de la economía, que es la construcción de vivienda de interés social, ya que cada vivienda genera en promedio cinco empleos, además de la demanda de materiales de construcción. Creo que falta interés político de la administración actual para ver cómo resolver esta situación.

En el caso de la vivienda de interés medio alto y residencial por encima de 1.2 millones de pesos con la reforma financiera, pero sobre todo debido a la estabilidad macro económica, es decir a las bajas tasas de inflación e interés, descendieron las tasas de interés hipotecarias de 17% en el 2000 a 12.5% promedio en el 2012, y 11.5% actualmente. Ahora cada mes se financian vía hipoteca alrededor de 5,000 viviendas de este tipo, mientras que hace dos años la cifra era de 3,000 viviendas mensuales por lo que podemos decir que la llave del crédito hipotecario sigue abierta.

 

2.- ¿Cómo afectará la situación económica actual a los compradores de vivienda potenciales?

Para que sean afectados se requieren varias circunstancias: 1) que el país no se endeude fuertemente, 2) que los próximos presidentes de México mantengan finanzas públicas bajo control y 3) que el Banco de México siga siendo independiente del Poder Ejecutivo. Bajo estas circunstancias, las tasas hipotecarias deberían ir a la baja hacia niveles de 7 a 9% en los próximos años. Si  disminuye la tasa de interés, también lo hará el pago por millón y por ende, más personas podrán comprar una casa o mejorar el tamaño y/o precio de su vivienda.

En México la población crece aproximadamente 1.6% anual, y esta tendencia disminuye constantemente. Mientras la economía crezca por encima de esa cifra año con año, a unos les irá mal, pero a otros les irá bien, y estas personas podrán comprar vivienda.

 

3.- El incremento del precio del dólar este año generó miedo en la población ante una posible devaluación del peso. ¿Qué opina?, ¿Es buen momento para pensar en comprar una propiedad inmobiliaria?

Sí, y yo recomiendo hacerlo con un préstamo a largo plazo, tasa fija y bajo enganche. Si el crédito no es a tasa fija, no compre.

En el peor de los escenarios, una macro devaluación que lleve a 25 pesos el tipo de cambio, -lo que no creo que suceda según las estimaciones de Tendencias Económicas- provocará que los bancos cierren la llave del crédito y en ese caso, tardarían 10 años en reabrirla, por lo que no podrá comprar una casa con ayuda de un crédito hasta dentro de 10 años.

También, si ocurre una macro devaluación, con un contrato a tasa y pago fijo, juntar la mensualidad significará menos esfuerzo al deudor que antes de la devaluación. Recordemos que después de tres devaluaciones entre 1976 y 1988, tuvimos que quitarle tres ceros a la moneda nacional. Pensemos: si en 1976 te hubieras comprometido a pagar una mensualidad de 10,000 pesos, para 1988 tu mensualidad hubiera sido de ¡10.00 nuevos pesos! ¡Hubieras hecho el negocio de tu vida!

4.- Cuando en una colonia comienzan a desarrollarse múltiples proyectos como unidades habitacionales y edificios de departamentos. ¿Se afectan o benefician los precios de los inmuebles existentes en el lugar? ¿Qué ocurre en estos casos?

Depende de cada caso. Un multifamiliar que afecta la distribución de agua, luz y satura el drenaje, bajará la plusvalía. Sobre todo si tus nuevos vecinos se dedican al narcomenudeo o aumentan los asaltos a casa habitación y transeúntes en la colonia. Pues no existe ni seguridad ni infraestructura para solventar esos cambios.

En caso contrario, si el crecimiento va acorde a la infraestructura, como ha sucedido en las colonias Roma y Condesa de la Ciudad de México, por ejemplo, los precios de las construcciones nuevas elevan el precio de la construcción vieja, ya que el cliente al no poder comprar algo nuevo opta por una construcción vieja.

5.- ¿A qué se debe que cada vez los departamentos y propiedades sean más pequeños?

Hay dos efectos que explican la reducción en el tamaño promedio de la vivienda en México:

Tras la crisis de 1994 se cerró el crédito hipotecario y se reabrió parcialmente hasta el año 2000. Sin embargo las tasas no bajaron de 15% sino hasta el 2004. Cuando de reabre dicho crédito, los primeros en tomarlo son los integrantes de la clase media alta, luego la media y, finalmente, la media baja.

En el 2006 no tenía caso hacer departamentos de 50 metros cuadrados, pues la demanda era para los departamentos de 140. Más tarde, se terminaron los clientes con ingresos de 150,000 pesos y mensualidades de 50,000 pesos y se redujo a los 120,000, 80,000 y así sucesivamente. Si baja el precio de un departamento existen más clientes potenciales para el mismo.

También es cierto que las mujeres en México tienen cada vez menos hijos y que las familias son más pequeñas. Igualmente con la legalización del matrimonio de personas del mismo sexo que tienen menos hijos que las parejas heterosexuales, por lo general, se incrementa la demanda de espacios más pequeños. También aumentó el número de jóvenes que pueden pagar su propia renta, por lo que antes de casarse, deciden vivir solos o con un compañero con quien reparten gastos.

En conclusión, hay un mayor mercado que requiere de menos espacio para vivir y como son pocos los clientes con un poder adquisitivo mayor, los desarrolladores bajan sus precios y ofrecen algo más pequeño a un segmento del mercado que crece.

6.- ¿Debemos considerar que el sistema de créditos hipotecarios en México es saludable? ¿Recomienda algún tipo de crédito en especial que beneficie al comprador en potencia en tiempos de incertidumbre financiera?

Es saludable pero falta mucho por hacer. En Estados Unidos existen estadísticas de cuántas casas usadas se venden y sus precios, cosa que no ocurre en México. Si tuviéramos más información, las personas tomarían mejores decisiones de compra y venta de inmuebles.

El crédito que yo recomiendo es el que ofrezca, por un lado, el costo anual total (CAT) menor (el CAT incluye intereses, comisiones, pagos anuales, etc.), un plazo de 15 a 20 años, sin penalización por prepago a capital y, lo más importante, una tasa fija durante la vida del crédito.

Lo que recomiendo a las personas antes de tomar un crédito hipotecario es que entre tres y seis meses vivan su vida como si ya estuvieran pagando ese crédito, que reciban su sueldo, separen su mensualidad y vivan con el resto. Muchas personas no hacen bien sus cuentas y no pueden pagar su mensualidad, lo que les genera problemas con el banco.

En una pareja es fundamental hacer planes a mediano y largo plazo. Muchas veces, la pareja debe juntar ambos sueldos para pagar una mensualidad.

¿Qué sucederá cuando tengan hijos? Deben ser conscientes de que ambos deberán seguir trabajando. Tal vez una opción es seguir buscando y comprar una vivienda de menor tamaño, o en otra zona, que les permita una vida más holgada respecto a sus finanzas personales.

7.- ¿Considera que la economía nacional se recuperará de forma sustancial en los próximos años? 

En Tendencias Económicas hacemos un análisis multianual. Esto nos permitió predecir que el precio del petróleo bajaría por ejemplo y que el tipo de cambio subiría, aunque igualmente esperamos que el peso se recupere en un año hacia niveles de 15.80 en octubre del 2016.

Esperamos un crecimiento de entre 1.80 y 2.80% para el 2016, 2017 y 2018 tal vez un poco mayor pero no mucho, que es una cifra muy similar a las que hoy tenemos de acuerdo al año pasado. Del 2019 en adelante, esperemos a las elecciones presidenciales del 2018 y podremos proyectar. De ahí la importancia de tener un contrato con tasa fija, durante los próximos 15 o 20 años para que, sin importar quién sea presidente, podamos controlar de alguna manera el pago de una hipoteca.

8.- ¿Qué factores debe considerar un inversor en vivienda para que la propiedad que adquiere sea vendida a mayor precio en el futuro? ¿Es posible predecir esto o es un ejercicio de azar? 

Cuando ocurre una macro devaluación, el precio de la vivienda cae, porque también lo hace el crédito.

Posteriormente hay menos compradores potenciales durante 3, 5 o 10 años como sucedió entre 1994 y 2000. Cuando se abre nuevamente la llave de crédito, los precios suben mucho porque todos los que querían comprar y no pudieron van a tratar de comprar por la reapertura del crédito, y posteriormente el mercado se consolida y los precios ya no suben tanto, salvo casos excepcionales.

Es un mito que las viviendas mantienen su valor en las devaluaciones. Al año siguiente de una devaluación, -lo puedes ver en Grecia actualmente- los precios se desploman y dentro de 10 años, como sucedió en las colonias Condesa y Roma, suben como la espuma.

Vuelvo a insistir: yo no creo que venga una macro devaluación entre 2015 y 2017 pero si alguien considera que así será, invertir en inmuebles sólo es recomendable con un crédito a largo plazo y tasa fija. Tómalo, espera la devaluación y dentro de 10 años estarás pagando muy poco, por algo que puede valer 20 veces más. Un departamento en la colonia del Valle en 1992 costaba 200,000 y hoy cuesta cuatro millones, por ejemplo.

En cambio, si tienes dinero líquido, no lo inviertas en inmuebles ante la posibilidad de una macro devaluación. Mantente en dólares y cuando se dé la macro devaluación, compra a precio de ganga lo que quieras, pero sólo si tienes dinero porque, de lo contrario, no habrá créditos.

Ahora bien, en cuanto a la plusvalía de una propiedad, que es cuánto gana en valor una propiedad con el paso del tiempo, está determinada por factores que todos conocemos y por otros que son obra de la buena o mala suerte.

Una propiedad tendrá plusvalía si tiene servicios, se encuentra cerca de oficinas, escuelas, hospitales, se encuentra en una colonia segura, está bien comunicada, etc. Sin embargo, el negocio inmobiliario tiene sus riesgos como cualquier otro. Un terremoto como el de 1985 afectará seguramente la plusvalía de las colonias Condesa y Roma sin lugar a dudas, por ejemplo, y destruirá las construcciones y sus precios, aunque para eso existen seguros que siempre se deben considerar al invertir en inmuebles. Igualmente si ocurren “levantones” o extorsiones en alguna colonia y el gobierno no los controla, esa situación imposible de pronosticar, afectará negativamente su plusvalía .

Del otro lado de la moneda, si se construye el Corredor Cultural Chapultepecvfzwevbzcqeryzcsbxbbzsbyetscxq y resulta un éxito social, se elevará la plusvalía de la zona, no sólo de esa avenida.

Pero por ejemplo no recomiendo comprar en lugares alejados de la mancha urbana, pues la población ya no crecerá, o en lugares de alta incidencia delictiva, ni confiar en la promesa de promotores de que habrá escuelas, estaciones del metro, etcétera.

Hay que comprar con la cabeza fría y no dejarse llevar por el momento. Tomarse su tiempo, hacer varios recorridos con papel y pluma, anotar las características de cada opción y, aunque a veces se te puede ir la gran oportunidad, prefiero comprar sabiendo que mi elección es acertada a descubrir después que había mejores opciones, y que mi decisión se ha convertido en un dolor de cabeza con el que viviré muchos años.

Siempre se puede revender una propiedad, aún con hipoteca o incluso pueden acercarse con un servidor si tuvieran problemas legales, podemos asesorarlos y apoyarlos para salir adelante. No hay problema que no se pueda resolver cuando hay interés y voluntad por hacerlo.

 

Agradecemos la disposición y el tiempo a Carlos López Jones.

Su Twitter es @Carloslopezjone

 

Entrevista por Diego Pérez

 

 

 

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