Portabilidad hipotecaria en México: a pasos agigantados

A sus 28 años, Juan Carlos Soto decidió adquirir una casa. Al ver que el trámite era ágil, contrató un crédito a través de Infonavit Total, sin revisar más opciones.

La tasa de interés era de 10% con un plazo de 20 años y los pagos se calculaban con base en el salario mínimo.

Sin embargo, a finales de 2015, se percató de que cada año que pasaba la mensualidad aumentaba y la deuda con el Infonavit no disminuía.

“Todo mundo me decía, tranquilo porque al principio así es, pagas sólo los intereses y no hay ningún problema, pero en realidad es que mi deuda aumentaba, mi mensualidad aumentaba y eso iba a seguir así”, señala Juan Carlos, que es ingeniero y se dedica a trabajar en tecnologías de la información.

Luego de cuatro años el pago mensual seguí aumentado considerablemente, y después de revisar algunas opciones se dio cuenta de que a largo plazo iba a terminar pagando más que si lo cambiaba a una institución bancaria.

La portabilidad hipotecaria permite mover un crédito hipotecario de una institución financiera a otra que ofrezca mejores condiciones de pago, ya sea una menor mensualidad, tasas inferiores o un plazo de pago menor.

Portabilidad hipotecaria en México: más de 1,500% de crecimiento

Si bien este esquema existe desde 2003, la reforma financiera permitió que a partir de 2014 se establecieran las guías que se deben seguir y se simplificaran los procesos.

De acuerdo con información de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), el número de créditos destinados únicamente a pago de pasivos hipotecarios de la banca comercial pasó de 2,011 en julio de 2009 a 32,476 en abril de 2016. Esto significa que hubo un crecimiento de 1,514.9% en los últimos siete años.

Sin embargo, el incremento más significativo se dio a partir de 2014, justo cuando entra en vigor la reforma financiera.

El número de créditos para pagos de pasivos hipotecarios tuvo un crecimiento de 152.77% al pasar de 6,569 créditos en enero de 104 a 16,605 en diciembre del mismo año. Mientras que en 2015 el crecimiento fue de 83.19%, cuando subieron de 17,123 créditos en enero a 31,369 en diciembre.

Portabilidad hipotecaria en México: a pasos agigantados

Trasladar un crédito hipotecario de una institución a otra se puede hacer bajo dos modalidades: subrogación de acreedor y pago de pasivos.

La primera consiste en sustituir al acreedor de un crédito sin tener que saldarlo. Los gastos en este esquema son mínimos, se reduce a los derechos de registro y gastos notariales.

En la segunda, una institución financiera paga la deuda a la otra institución y hay todo un proceso de avalúo y sustitución de hipotecas ante notario. Trasladar un crédito hipotecario de Infonavit a una institución bancaria sólo puede realizarse mediante pago de pasivos.

El reto actualmente es tener más casos de portabilidad a través del esquema de subrogación, que es más rápido y eficiente, señala Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil.

Una vez que Juan Carlos evaluó las opciones que le ofrecían los diferentes bancos, eligió a HSBC que en ese momento le ofrecía una tasa de 8.45%.

La institución le solicitó una serie de documentos personales y de la propiedad para comenzar el trámite tardó entre dos y tres semanas, porque también realizaron el avalúo de la propiedad.

Una vez que el banco consideró que sí era sujeto de crédito le agendaron una cita con el notario para la firma del contrato de sustitución de hipoteca, que básicamente dice que el banco pagará la deuda con el instituto y se realiza una firma de nuevas escrituras.

Una vez que la hipoteca quedó en el banco, ya solo tuvo que esperar a que el notario generara un registro de la propiedad, esto tarda alrededor de dos semanas.

Todo este proceso, desde que inició los trámites con el banco hasta el registro de la propiedad, dura un mes y medio, pero es un lapso en el que tuvo que estar pendiente de varias cosas a la vez.

Juan Carlos destaca que no es un procedimiento complicado, porque siempre tienes muy claro qué paso debe seguir, sin embargo, sí requiere tiempo y atención.

A pesar del tiempo invertido, el trámite resultó beneficioso, en el corto plazo, el pago mensual que él realizaba disminuyó considerablemente. Sin embargo, la deuda contraída aumentó a 20 años, cinco más de los que le quedaban por pagar.

Lo ideal es que tu crédito lo sustituyas o lo subrogues por un plazo igual o menor al remanente que tienes en tu crédito original, señala Soto – Hay. Si lo vuelves a contratar por el mismo plazo, sí puedas ahorrar una cantidad importante en el costo financiero derivado del interés más bajo, pero si el plazo es más largo puedes incurrir en costos financieros adicionales, agrega.

“No importa que suba un poco la mensualidad lo que haces es pagar un costo financiero menor y amortizar más capital en cada una de las mensualidades. […] Y ese es el objetivo, entre más largo es el plazo, más baja es la mensualidad y menos amortizas capital y más caro es el costo financiero”, destaca Soto-Hay.

Juan Carlos pidió, además, al banco que solicitara a su empresa el apoyo a Infonavit. Con esto, la empresa realiza aportaciones a la deuda bancaria que cubren directamente el capital. Este trámite es mucho más lento. Tardó alrededor de cuatro meses, pero con él logró reducir el plazo de 20 a 15 años, aproximadamente.

Soto-Hay explica que una persona que cambie su crédito de Infonavit a una institución bancaria puede beneficiarse bastante, primero por convertir la deuda de salario mínimo a pesos.

Segundo, porque la tasa de interés es más baja, ya que el componente del salario mínimo en la tasa de interés hace que sea más alta en Infonavit que en un banco.

Tercero, porque el pago mensual es fijo, mientras que en Infonavit es variable y va aumentando. Por último, porque el plazo de la deuda lo puedes reducir significativamente y tienes certeza absoluta de lo que está pagando y de lo que va a pagar el resto del plazo, cosa que no tienes con el Infonavit.

 

Foto principal: freeimages.com / Svilen Milev 

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