Análisis de precios de ventas residenciales en la cuarentena por COVID-19

La recuperación de la industria inmobiliaria y la incertidumbre sobre lo que vendrá después de la pandemia por el coronavirus son las principales preocupaciones del gremio. Es por esto que, en Propiedades.com consideramos importante revisar el comportamiento del sector en México durante la cuarentena.

Para tener una visión amplia de la información, en este ejercicio tomamos en cuenta los datos del catálogo de inmuebles enlistados en Propiedades.com. Analizamos el total de propiedades residenciales de los segmentos Económico, Popular, Tradicional, Medio, Residencial y Residencial Plus.

Asimismo, es importante anotar que analizamos el promedio de los precios por metro cuadrado durante el primer trimestre —antes de la cuarentena—. Posteriormente, lo comparamos con el promedio de abril y las primeras semanas de mayo para saber cómo ha evolucionado. Esto nos ayudó a obtener la variación porcentual de este indicador.

Debemos tomar en cuenta que la cuarentena por coronavirus en México comenzó oficialmente el 21 de marzo. A continuación te presentamos los resultados y toda la información detallada.

Viviendas de interés social

Casas

De enero a marzo de 2020, las casas de los segmentos Económico, Popular y Tradicional mostraron los siguientes precios medios por metro cuadrado, respectivamente:

 

  • $3,395 pesos 
  • $7,141 pesos
  • $8,726 pesos

 

 

Para el mes de abril y las primeras semanas de mayo, los precios de estas viviendas mostraron ligeros cambios, pero se mantuvieron estables. Estos segmentos alcanzaron las siguientes variaciones porcentuales, respecto al trimestre anterior:

  • Económico: 1.7 por ciento
  • Popular: -4.6 por ciento
  • Tradicional: 0.2 por ciento

Departamentos

Para revisar este tipo de vivienda, únicamente tomamos en cuenta los segmentos Popular y Tradicional. Esto se debe a que en el mercado hay pocas opciones de departamentos correspondientes al tipo de vivienda Económica.

 

A lo largo del primer trimestre del año, los dos segmentos que revisamos, mostraron precios medios por metro cuadrado de 7,644 pesos —Popular— y 11,211 pesos —Tradicional—.

 

Hacia abril y las primeras semanas de mayo, los cambios en los costos de estas viviendas fueron menores. En cuanto a las variaciones porcentuales en el precio medio por metro cuadrado, respecto al trimestre anterior, mostraron estos ajustes:

  • Popular: -0.6 por ciento
  • Tradicional: -0.1 por ciento

Viviendas de segmento Medio

Casas

En este segmento, durante el primer trimestre del año, las casas mostraron un precio medio por metro cuadrado de 11,087 pesos

 

En cuanto a la variación porcentual de precio medio por metro cuadrado que notamos en este ejercicio, observamos un incremento del 3.0 por ciento.

Departamentos

Los departamentos en el segmento Medio mostraron un precio medio por metro cuadrado de 19,633 pesos, durante el primer trimestre. 

 

Respecto a las variaciones porcentuales correspondientes con el ejercicio, notamos un incremento del 1.9 por ciento.

Viviendas Residencial

Casas

De acuerdo con nuestro análisis de comportamiento de precios por metro cuadrado, este segmento presentó los siguientes números:

  • Precio medio por metro cuadrado (enero-marzo): 14,616 pesos
  • Variación porcentual de precio medio por metro cuadrado en abril y mayo, respecto al trimestre anterior: 1.0 por ciento

Departamentos

Este tipo de construcción del segmento presentó los siguientes resultados en el comportamiento de precios:

  • Precio medio por metro cuadrado (enero-marzo): 34,225 pesos
  • Variación porcentual de precio medio por metro cuadrado en la cuarentena, respecto al trimestre anterior: 0.4 por ciento

Viviendas Residencial Plus

Casas

En cuanto al último segmento high-end, en este ejercicio pudimos detectar los siguientes resultados, respecto al comportamiento de precios:

  • Precio medio por metro cuadrado (enero-marzo): 21,662 pesos
  • Variación porcentual de precio medio por metro cuadrado en la cuarentena: 2.9 por ciento

Departamentos

Los departamentos del segmento Residencial Plus han mostrado cambios más significativos, respecto al crecimiento de los precios. En nuestro análisis de estas propiedades encontramos los siguientes resultados:

  • Precio medio por metro cuadrado (enero-marzo): 49,298 pesos
  • Variación porcentual de precio medio por metro cuadrado durante la cuarentena: 4.2 por ciento

Resumen de todos los segmentos

Segmento Precio medio por metro cuadrado (enero-marzo/2020)* Var % precio medio por metro cuadrado (abril-mayo/2020)*
Casa Departamento Casa Departamento
Económico $3.935,00 N/A 1.7% N/A
Popular $7.141,00 $7.644,00 -4.6% -0.6%
Tradicional $8.726,00 $11.211,00 0.2% -0.1%
Medio $11.087,00 $19.633,00 3.0% 1.9%
Residencial $14.616,00 $34.225,00 1.0% 0.4%
Residencial Plus $21.662,00 $49.298,00 2.9% 4.2%

*Precios y variaciones calculados con base en la data de Propiedades.com.

¿A qué se deben estas variaciones?

De acuerdo con Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, la velocidad de ajuste es mayor en la base de la pirámide, donde los segmentos interés social tienen una mayor demanda que el resto. 

Mientras que para los segmentos Medio, Residencial y Residencial Plus podría ser una estrategia comercial, ya que las negociaciones de las transacciones se dan con márgenes más amplios.

¿Qué está sucediendo con el mercado inmobiliario?

Leonardo González considera que el comportamiento del mercado en estos meses está en una fase de ajuste. Esto definirá nuevas metas comerciales de venta y renta, las amenidades de nuevos desarrollos y áreas de oportunidad para mejorar la habitabilidad.

“(El mercado inmobiliario) es un sector robusto de largo plazo, que está en un continuo proceso de innovación. Aunque, al tratarse de una pandemia que afecta a todo el tejido productivo, es más evidente para todos sus participantes que el PIB inmobiliario aporta 11% del total nacional”, agregó.

¿Cuándo se podría esperar una recuperación de ventas?

Leonardo González considera que durante la crisis se espera una posición conservadora de los compradores, aunque la demanda efectiva —es decir las viviendas necesarias más que potenciales— retomaría su tendencia en la fase «nueva normalidad».

“(Los compradores) deben hacer una revaluación de sus opciones ante la crisis que afecta a todas las dimensiones de su estilo de vida y fuentes productivas. En la fase de la ‘nueva normalidad’ se espera un tendencia estable con un mayor ritmo de absorción”, agregó.

Según el analista, podría observarse un reemplazo de prospectos, ajuste de precios por ofertas o beneficios para adquirir en un período de crisis. “Sobre todo para aquellos desarrollos en pre-venta o en fase de cierre de venta”, concluyó.

 

 

 

 

Texto: Haydeé Cortés

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