¿Te vas a mudar? Descubre qué es una fianza de vicios ocultos y cómo se clasifican estos desperfectos de las viviendas.
Además, en Propiedades.com te decimos qué puedes hacer cuando detectas vicios ocultos en tu vivienda.
¿Qué es una fianza de vicios ocultos?
Una fianza por vicios ocultos es una garantía para cubrir los costos de reparación de un bien inmueble. Esta se ejerce cuando, una vez entregada la propiedad, aparecen desperfectos o problemas de construcción que no fueron señalados al comprador en el momento de la transacción.
De acuerdo con Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, la garantía de vicios ocultos es utilizada para obras y proyectos de construcción.
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¿Cómo se obtiene una fianza de vicios ocultos?
La fianza de vicios ocultos se obtiene mediante un contrato con una afianzadora.
Y el tipo de cobertura se determina al estipular el monto de la fianza. Por ejemplo, 10 por ciento para cumplimiento, 10 por ciento para vicios ocultos o 30 por ciento por anticipo.
¿Cuánto cuesta una fianza de vicios ocultos?
La fianza de vicios ocultos tiene un costo de entre el 11 y 14 por ciento del monto afianzado.
Nuestro experto dice que si se contrata una fianza de vicios ocultos de 150 mil pesos, su precio total estaría entre 16,500 y 22,500 pesos. Las variaciones fluctúan según los criterios de la afianzadora.
¿Cuánto dura la garantía de vicios ocultos?
Si vas a comprar casa y quieres una garantía de vicios ocultos, necesitas saber que la duración de la misma se estipula, usualmente, en un contrato.
Generalmente, esta garantía dura 12 meses, después de terminada y entregada la obra.
¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?
En una vivienda, puede haber vicios aparentes y vicios ocultos: los primeros son averías visibles que se detectan inmediatamente, mientras que los segundos se caracterizan por ser importantes y existir antes de efectuarse la compraventa o el arrendamiento. Esto según Karla Cruz, abogada especialista en asuntos Financieros e Inmobiliarios, y Arturo Rodríguez, socio del despacho BRRH Abogados.
Clasificación y ejemplos de vicios ocultos en construcción
En cuanto a la manera en que se clasifican a los vicios ocultos en construcción, los expertos de BRRH Abogados comentan que pueden ser de:
- Construcción: grietas en muros, desprendimiento de ladrillos o materiales de revestimiento.
- Instalación: eléctrica, hidráulica o tuberías.
- Servicios: red sanitaria, drenaje, agua, mala impermeabilización, entre otros.
Los expertos comentan que, en su experiencia, los vicios ocultos más comunes son: humedades, filtraciones, grietas de consideración en muros y tabiques.
Asimismo, se llegan a encontrar defectos en revestimientos, pinturas, acabados y azulejos, como abombamientos, decoloración y desprendimientos. Finalmente, mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces y tomas de corriente.
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¿Qué pasa si compro una casa y tiene vicios ocultos?
Si compraste un inmueble con vicios ocultos, tienes que acudir con diferentes autoridades, según sea tu caso.
“Se encuentran regulados, los vicios ocultos, en el Código Civil de cada Entidad Federativa y en el Código Civil Federal. Sin embargo, en casos especiales como compraventa de bienes raíces, puede sujetarse a la Ley Federal de Protección al Consumidor”, explican los especialistas de BRRH Abogados.
Cuando se trata de un acuerdo entre particulares, quien se encarga de resolver estas controversias es un juez de lo civil. “Dicha autoridad tiene la facultad de resolver conflictos sobre casas o departamentos nuevos o usados”, agregan.
En caso de haber comprado el inmueble a través de una desarrolladora, Rocío Uribe, directora general de Quality Inmobiliaria Uribe, explica que interviene la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco). Esto porque los desarrolladores tienen la obligación de que sus contratos de adhesión estén inscritos ante dicha institución.
Garantía de vicios ocultos: ¿quién responde por estos?
En BRRH Abogados, explican que la garantía de vicios ocultos es la obligación que tiene el vendedor o propietario del inmueble de responder por las cualidades del mismo y verificar que lo que te ofrecen coincida con lo que entregan.
Sin embargo, Rocío Uribe comenta que cuando el vendedor te advierte sobre los daños, ya no se considera vicio oculto. De esta forma, como comprador, no puedes reclamar sobre ellos, pues se encuentran garantizados.
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¿Qué es sanear vicios?
El saneamiento por vicios ocultos es la obligación de quien vende un inmueble con defectos que impiden su ocupación, o bien, disminuyen su utilización.
La acción de saneamiento por los vicios ocultos en el Código Civil Federal, está regulada en los artículos 2142 y 2143, de acuerdo con el sitio web Buscador Jurídico.
¿Cuándo prescribe la acción para exigir el saneamiento por vicios ocultos?
Según el mismo sitio web y el Código Civil Federal, para la procedencia de la acción de saneamiento se necesita:
- Que se demuestre el defecto.
- Que el defecto sea oculto y desconocido por el adquirente, así como anterior a la adquisición.
- Que el defecto haga impropio el uso que se le destinó a la cosa.
En el juicio, se deben acreditar los elementos de los vicios de la casa o el departamento para obligar al vendedor a responder por ellos.
¿Cómo se demuestra un vicio oculto?
Por ende, es importante que siempre demuestres con fotos, videos y por escrito, los desperfectos del inmueble que son difíciles de detectar.
Y, antes de firmar algún documento, los expertos recomiendan seguir estos tips:
- Verificar las condiciones del inmueble
- Recabar evidencia del estado en que lo recibes
- Realizar inspecciones a la construcción, instalaciones y servicios
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¿Cuándo no se responde por los vicios ocultos?
“Ante la evidencia, si se demuestra la presencia de vicios ocultos, el vendedor debe responder por estos aunque no tenga la responsabilidad directa o el conocimiento de la existencia de los desperfectos”, explica Leonardo González.
En ese caso, según los artículos 2144 y 2146 del Código Civil Federal, el vendedor deberá ejercer alguna de las siguientes acciones:
- La redhibitoria: se exige la rescisión del contrato y el pago de los gastos erogados por el adquirente con motivo de su celebración.
- La estimatoria: se reclama la reducción del precio en una cantidad proporcional a los vicios, a juicio de los peritos.
- La reparación de los vicios ocultos del inmueble.
Ahora bien, con el saneamiento se pretende que el vendedor responda por el costo de la reparación de los vicios ocultos.
¿Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos vivienda?
Si ya encontraste vicios ocultos en tu nueva vivienda, reúne evidencia y ejecuta tu plan de acción de la manera más inmediata posible, pues como máximo tienes 6 meses para denunciar los desperfectos según la normativa civil.
Ahora ya sabes qué puedes hacer cuando te encuentres en esta situación y a qué autoridad debes acercarte.
Por otro lado, si estás vendiendo tu casa o departamento, asegúrate de que no tenga vicios ocultos y evita problemas.
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Texto: Ana María Mendoza
Optimización: Daniela Saldaña
