Guía para la compra de departamentos nuevos y en preventa en México

  1. ¿Cuáles son las ventajas de comprar un departamento nuevo?
  2. Departamentos en preventa: ¿conviene comprarlos?
  3. ¿Hay riesgos al comprar departamentos en preventa?
  4. ¿Qué debes considerar al comprar un departamento nuevo?
  5. ¿Qué son los desarrolladores inmobiliarios?
  6. ¿Cuáles son los principales desarrolladores inmobiliarios del sector vivienda en México?
  7. ¿Qué pasos debo seguir para comprar un departamento nuevo o en preventa?
  8. Conoce el Showroom de nuevas viviendas de Propiedades.com

Incertidumbre y nerviosismo son algunos de los sentimientos que aparecen cuando nos decidimos a comprar un departamento nuevo. Invertiremos una importante suma de dinero y para algunos es una de las decisiones más importantes de la vida.

Aquí te presentamos algunos consejos para que puedas tomar una decisión más informada.

¿Cuáles son las ventajas de comprar un departamento nuevo?

1. No hará falta hacerle remodelaciones 

Aunque no hay departamentos perfectos, lo más probable es que al comprar un departamento nuevo no habrá necesidad de hacer remodelaciones en el corto o mediano plazo. Los problemas con las instalaciones eléctricas o el drenaje son más comunes en las viviendas usadas.

 2. Gastas menos en su mantenimiento 

Las viviendas nuevas suelen ser más pequeñas que las antiguas y esto responde a que las familias tienen menos miembros. Un departamento nuevo, de menor tamaño, puede resultar más conveniente que uno grande al evitar costos mayores de mantenimiento.

3. Usan materiales más eficientes 

Los departamentos nuevos suelen estar construidos con materiales más eficientes, y con algunas ecotecnias, como ventanas aislantes o celdas solares. También los nuevos diseños contribuyen a la eficiencia del espacio.

 4. Cuentan con servicios adicionales 

Algunos de los nuevos desarrollos incluyen servicios como vigilancia y seguridad, sistemas inteligentes para funcionalidad y ahorro de energía. También ofrecen amenidades, como roof garden, alberca, sala de eventos, terraza con asador, parques con juegos infantiles, guarderías, entre otros. Estas amenidades intentan dar respuesta a la nueva tendencia de intentar la mayor cantidad de servicios cerca de casa.

5. Es más fácil obtener un crédito hipotecario 

Otras de las ventajas es que con la compra de un departamento nuevo es más fácil conseguir un crédito hipotecario, ya que para un banco o institución crediticia es mayor garantía que un departamento usado. Es mucho más difícil, si no imposible, conseguir un crédito para un departamento viejo, sobre todo si excede los 20 o 30 años.

6. Es un espacio nuevo 

No hay nada como estrenar, que para algunos supera cualquiera de las razones anteriores.

Departamentos en preventa: ¿conviene comprarlos?

Al comprar en preventa tienes la ventaja de que el costo total puede ser hasta 20% más bajo. La compra de un departamento en preventa también puede ser una decisión muy inteligente si no hay necesidad o urgencia de mudarse o de rentarlo.

El precio por metro cuadrado de los departamentos nuevos suele subir a los pocos años de manera considerable, sobre todo si el desarrollo está en una zona de alta plusvalía.

Los primeros meses de preventa siempre son los de precios más bajos y, si lo decides comprar en este periodo, puedes obtener mayores retornos por tu inversión. Sin embargo, te recomendamos comparar varias opciones, ya que los precios los establece el desarrollador y no un valuador, y pueden variar considerablemente entre un departamento y otro.

Otra ventaja de un departamento en preventa es que en muchos casos se puede apartar con una cantidad pequeña el departamento y con tiempo ir pagando el enganche de manera diferida mientras el departamento está en construcción. Sin embargo, lo más probable es que debas liquidarlo al momento de la entrega mediante una institución financiera, como el Infonavit, el Fovissste o un banco.

Es importante considerar el momento oportuno de solicitar tu crédito hipotecario, ya que suelen otorgarse cuando la obra lleva 90% de avance o ya está terminada. Así es que hay que tramitarlo con unos dos meses de anticipación.

Conocer cuál es el crédito hipotecario adecuado puede llevar mucho tiempo y a veces es necesario recorrer varios bancos, con el riesgo de caer en publicidad engañosa por desinformación, por lo que te recomendamos tener a un asesor hipotecario para esta operación.

Al comprar departamentos nuevos en preventa puedes elegir la unidad de un desarrollo, con la orientación deseada, el nivel en el que se ubique, tamaño y características etc., y no tener que quedarse con lo que quede de inventario. Desde esta perspectiva, también es mejor comprarlo lo antes posible.

¿Hay riesgos al comprar departamentos en preventa?

Es fundamental que revises a detalle el contrato de compraventa y cerciorarte de que especifique todos los detalles que se prometen del departamento muestra, como el tipo de acabados, materiales, amenidades o la garantía (de al menos un año, según lo estipula el Código Civil) contra posibles vicios ocultos que aparezcan una vez entregado el departamento.

Es importante revisar que el contrato esté registrado ante la Profeco. Así, en caso de incumplimiento podrás reclamar sobre lo prometido durante el proceso de venta. Además, también puedes consultar si la desarrolladora tiene un historial de demandas y si ha dado solución a ellas.

Otro de los riesgos es que la inmobiliaria no cumpla con la fecha de entrega del inmueble, que suele ser de entre 6 y 24 meses a partir de la preventa. En este caso, el comprador puede exigir que por cada mes de atraso se le pague una mensualidad equivalente a la renta del departamento, lo cual también debería estar especificado en el contrato.

Otra recomendación es revisar la situación del desarrollador inmobiliario y sus antecedentes, así como visitar otros desarrollos. Los desarrolladores deben contar con los permisos de construcción debidos, así como con los planos y las medidas.

¿Qué debes considerar al comprar un departamento nuevo?

1. Primero analiza tu capacidad financiera. Por el monto que debes pagar por el departamento, es probable que necesites un crédito hipotecario. Te recomendamos que la mensualidad de la hipoteca no exceda la tercera parte de tus ingresos.

2. Te recomendamos conocer la ubicación del desarrollo y las características del entorno urbano. Las características propias del inmueble, como los acabados, materiales o diseño son aspectos secundarios si consideras que la plusvalía de un departamento proviene más bien del entorno urbano en el que se encuentra, y de la inversión pública o privada que se esté haciendo en la zona. Estos elementos pueden aumentar su plusvalía junto con los servicios que puedas encontrar cerca (escuelas, bancos, hospitales, supermercados, tiendas, centros comerciales, etc.).

3. Otra característica a tomar en cuenta es la accesibilidad de la zona: los ejes viales, avenidas, cercanía con autopistas, etc., así como estaciones de Metro, Metrobús, rutas de colectivos o cualquier otro transporte público.

4. Es importante cuidar que las zonas no estén extremadamente densificadas, ya que también esto puede derivar en algunos inconvenientes, como el ruido excesivo, congestionamiento vial o contaminación. Esto no quiere decir que la densificación de las zonas sea un factor negativo, pero una revisión de las normativas de ciertas zonas puede servir para predecir la manera en que puede crecer un barrio.

5. Analiza los detalles del departamento nuevo, desde el tamaño y la distribución y diseño de los espacios interiores, hasta la orientación e iluminación, pasando por el diseño exterior.

¿Qué son los desarrolladores inmobiliarios?

Son empresas que invierten en el ramo de la construcción y, por tanto, están encargados de edificar departamentos, casas, oficinas, hoteles, centros comerciales, hospitales, o cualquier otro tipo de complejo inmobiliario.

El desarrollo de vivienda alcanzó niveles históricos en México durante 2015, con una oferta de más de medio millón de inmuebles en todo el país. Esto como resultado de los grandes incentivos que ha recibido el sector de la construcción.

Actualmente en México existen un total de 558,041 unidades vigentes de este tipo de todo México, según la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Nuevo León (80,845), Jalisco (55,663) y el Estado de México (39,214) son las entidades con mayor oferta de viviendas nuevas en la República mexicana. En la Ciudad de México, la oferta de departamentos nuevos es insuficiente para satisfacer la demanda.

De las viviendas en el país, 49.9% corresponden al segmento popular; 28.9% al tradicional; 11.6% al medio residencial; y 9.6% al sector económico, de acuerdo con el reporte de la Conavi de septiembre de 2015.

La inversión anualizada en vivienda sumó los 370,000 millones de pesos (MDP) durante agosto de 2015, cifras que el sector pensaba alcanzar hasta el cierre del año. Como resultado, el sector de la construcción mostró un crecimiento anual de 4.3%, según el Indicador Global de la Actividad Económica (IGAE) del INEGI.

Esto también impactó a la colocación de los créditos tradicionales. Infonavit, Fovissste y los bancos comerciales otorgaron un total de 310,100 MDP entre septiembre de 2014 a agosto de 2015, lo que significó 13.1% más que el periodo anterior.

¿Cuáles son los principales desarrolladores inmobiliarios del sector vivienda en México? 

Los 12 principales desarrolladores del sector residencial y vivienda, según la revista Real State 2015, son los siguientes:

¿Cuáles son los principales desarrolladores inmobiliarios del sector vivienda en México?»

Nombre Inicio de operaciones Total de unidades construidas en 2014 Total de m2 de construcción 2015-2018
Residencial
Grupo Altozano 2005 23,746 560,000
Bosque Real 1999 2,500 3,500,000
Metrópolis 1985 1,825 305,000
Inmobilia 2006 1,723 336,284
GFa Grupo Inmobiliario 1964 1,169 N/D
ICA 1947 1,072 71,019
Integra Real State 2000 546 143,052
Ideurban 1973 N/D N/D
Inmuebles Carso 1966 N/D 307,151
Vivienda
Ouest 1996 31,858 117,888
GIG Desarrollos Inmobiliarios 1978 29,009 1,339,200
Inmobiliaria Vinte 2002 1,360,000 1,567,944

¿Qué pasos debo seguir para comprar un departamento nuevo o en preventa? 

Estos son los pasos que recomienda seguir Eduardo Morodo, director comercial de MHE Inmobiliaria:

1. Análisis inicial: En este paso es importante definir lo que se está buscando. Hay que empezar por fijar un monto máximo y decidir las zonas en las que se desee comprar el departamento.

2. Financiamiento: Las opciones que existen son invertir capital propio o buscar un crédito. En el caso del crédito, hay que hacer una preautorización bancaria para tener la certeza de la liquidez al momento de hacer la transacción. Es importante considerar gastos notariales y asesorarse para conocer sus costos.

3. Estudio de mercado: Una vez cubiertos los dos puntos anteriores, recomendamos hacer un estudio de mercado de las posibles opciones para poder hacer una comparación. Para este estudio de mercado te recomendamos hacer un cuadro que contenga de cinco a 10 opciones. La información puede venir de internet, anuncios, periódicos, revistas y asesores certificados.

4. Evaluación: Con el análisis financiero y el estudio de mercado concluido, haz una evaluación profunda y revisa si el monto dispuesto a invertir está dentro del análisis inicial, para saber si aún quieres seguir con la compra. La intención de este punto es tomar una decisión correcta acorde con las necesidades. Es importante sentirte tranquilo y seguro con esta decisión, especialmente respecto a lo financiero.

5. Selecciona las mejores opciones y decídete por una: Del estudio de mercado, escoge las opciones más atractivas y que tengan el mejor balance precio-calidad. Una vez marcadas, agenda visitas y revisa varios aspectos al hacerla:

-Antecedentes del vendedor (en el caso del desarrollador se puede revisar sus proyectos anteriores).

-Materiales y distribución

-Costos de mantenimiento

-Forma de pago

-Garantías

(Se pueden agregar otros aspectos que cada comprar considere necesarios o deseables).

6. Busca un abogado o a un notario: Una vez hechas las visitas y, en caso de haber tomado una decisión final, es muy importante asesorarse con un abogado y/o notario para hacer una revisión de todos los documentos de la propiedad, tales como certificado de libertado de gravamen, cuenta predial, cuenta de agua, luz, mantenimiento y que no tenga otros adeudos o pendientes. A su vez, hay que conocer todos los costos finales de la compra.

7. Firma el contrato: Al tener el visto bueno por parte del abogado y notario, puedes firmar un contrato de compraventa o firmar directamente la escritura de propiedad contra el pago de ésta.

Conoce el Showroom de nuevas viviendas de Propiedades.com 

En Propiedades.com hemos lanzado una plataforma enfocada a la promoción de viviendas nuevas. Esta herramienta tiene exposición a más de 450,000 compradores mensuales potenciales del mercado inmobiliario.

El diseño de este Showroom permite al usuario conocer toda la información relevante sobre el desarrollo, como su descripción, especificaciones, características principales, amenidades, ubicación en el mapa, planos y videos. Puedes ver algunos ejemplos de desarrollos como los de Dream Lagoons en Cancún, VeracruzRialta o Foresta; de Casas Ara en Paraíso Residencial Country Club, Colinas de Chapultepec, Bosque Sanctorum, Playa Dorada y Paseos del Bosque; o de Vívela,  Residencial Kupali y Villas Terra.

El Showroom de Propiedades.com presentan al usuario la información de manera más estructurada y fácil de leer, que va de lo más general a lo más específico, a través de micrositios. También puedes acceder a información general sobre el desarrollador, lo que le servirá de referencia al comprador potencial.

 

Referencias:

http://www.conavi.gob.mx:8080/Docs/Rep_Coy/2015/Reporte%20Septiembre%202015.pdf

http://www.infonavit.org.mx/infonavit_ampliado/oferentes/vivienda_economica/directorio_desarrolladores.pdf

http://www.adi.org.mx/es/

Real Estate, “¿Por qué invertir en México? 100 íconos inmobiliarios”, núm. 100, México, 2015

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