La crisis financiera de 2008 en Estados Unidos originada en el sector inmobiliario tuvo impacto en muchos países, que ajustaron abruptamente sus mercados de vivienda. La preocupación aumentó cuando esta tendencia alcanzó dimensiones globales.
¿Pero qué es una burbuja inmobiliaria?, ¿cómo surgen? y, sobre todo, ¿existe el riesgo de un fenómeno de este tipo en México?
Las burbujas inmobiliarias surgen cuando los precios de los bienes inmuebles comienzan a subir de forma anormal y prolongada –muchas veces motivadas por la especulación de los inversionistas– hasta que se vuelven insostenibles y las personas ya no quieren o ya no pueden pagar la adquisición de los activos residenciales.
Las primeras señales
Generalmente insumos como la tierra, que es uno de los más importantes, empiezan a crecer de forma exorbitante. Ésa es una señal, empieza a especularse con la venta de terrenos y de repente los precios empiezan a subir de manera estrepitosa. Eso ha sucedido en zonas de desarrollo, destacó Luis Medina, gerente de Estudios de Mercado de Softec.
La inflación de la vivienda se encuentra en torno al 0.20%, mientras que el crecimiento promedio trimestral de la plusvalía en el segmento de los departamentos nuevos en Polanco alcanzó 6.44%, éste es un margen considerable en la apreciación de los inmuebles de esta colonia.
Si consideramos que el promedio trimestral de la plusvalía en la Ciudad de México se sitúa en 1.93%, colonias como Polanco (5.82%), Condesa (4.91%), Bosques de las Lomas (4.33%), Roma (3.82%), Lomas de Chapultepec (3.43%), Santa Fe (2.92%) y Cuauhtémoc (2.03%) se encuentran por encima de ese promedio.
“Hoy por hoy vemos precios en Polanco, en algunos proyectos, los menos, pero sí llegas a escuchar de precios arriba de 90,000 o 100,000 pesos el metro cuadrado. Y en zonas como Del Valle, mismo Polanco, el promedio anda en 70,000 u 80,000 pesos el metro cuadrado. Pero mientras haya quien lo compre, tú ves que se siguen haciendo proyectos”, apuntó Medina.
Y explica que todo el tema de la oferta y la demanda es lo que va regulando el mercado. Lo que estamos viendo es que el mercado está creciendo al ritmo que crecen las familias y su poder adquisitivo.
¿Qué pasa cuando la burbuja revienta?
Las burbujas inmobiliarias son sostenibles mientras haya personas dispuestas a pagar por los bienes raíces. Pero llega el momento en que ya no hay compradores y los precios caen.
Víctor Lachica, presidente y CEO de Cushman & Wakefield señaló: “El peligro de las burbujas es que primero hay un exceso de demanda queriendo invertir y luego hay un exceso de vendedores que dicen, ya subió suficiente voy a vender. Pero resulta que todos venden al mismo tiempo y pasa a la inversa, cuando hay un exceso de oferta va para abajo el precio”.
Digamos, la burbuja inmobiliaria es cuando la gente supone que los valores ya llegaron a su máximo precio, ya tienen miedo de quedarse con los inmuebles y deciden mejor vender y es cuando tiran el precio porque todos quieren vender al mismo tiempo, señala el directivo.
¿Una burbuja inmobiliaria en la Ciudad de México?
A pesar de que el segmento de departamentos nuevos en Polanco reporta un crecimiento, éste puede deberse en gran medida a la tasación de los precios en dólares en esa zona, además de una apreciación de los bienes raíces.
Víctor Lachica considera que no estamos todavía en una burbuja inmobiliaria en México, tal vez en algunas zonas y en algunos productos probablemente sí y probablemente se ajusten los precios a la baja, pero debido a la depreciación de la moneda la gente se siente más tranquila teniendo su dinero en inmuebles que teniéndolo en el banco.
“Podría decir que estamos viviendo un boom inmobiliario, o sea, una explosión inmobiliaria interesante, pero no consideraría yo que hemos llegado a una burbuja peligrosa en donde pueda haber un descalabro de valor”, destacó Lachica.
“Cuando no hay urgencia, cuando la economía es sólida, cuando la gente que invirtió en un departamento no lo invirtió a corto plazo y lo tiene como patrimonio y lo va a rentar y lo va a cuidar y va a habitarlo en el futuro, pues no hay tanto esa especulación”, concluyó.
Texto: Alicia Gutiérrez
