Al iniciar los trámites para comprar una propiedad, ponerla en renta o hacer una transacción hipotecaria, es necesario conocer indicadores básicos para tomar la mejor decisión.
Existen distintas variables financieras e inmobiliarias que miden las opciones más adecuadas de inversión y evalúan el mercado parar desarrolladores y usuarios.
Propiedades.com explica cómo leer estos indicadores y obtener el mayor beneficio en la formación de tu patrimonio, así como la fórmula matemática para obtener cada uno.
Precio Inmueble (PI)
- Es el valor general.
- Indica cuánto se debe pagar por obtener la propiedad o realizar la transacción de compra-venta.
- Incluye el valor total de amenidades, servicios, estructura, ubicación y conectividad de los inmuebles.
- Existen distintos tipos de precios del inmueble:
- Precio de lista: valor que establece quien ofrece la propiedad
- Precio de mercado o de cierre: valor para cerrar una transacción o realizar una compra/venta; suele ser menor al de lista.
- Avalúo: Se obtiene mediante procedimientos predefinidos que miden distintos factores de las propiedades. Se utiliza para trámites registrales o relacionados con los créditos hipotecarios.
Precio Inmueble = Valor de la Propiedad
Precio por metro cuadrado (Pm2)
- Indicador más empleado para tomar decisiones inmobiliarias, pues permite comparar entre distintas zonas y tipos de propiedades.
- El metraje se mide por el área del suelo y de la construcción del inmueble
Precio Inmueble/ Área (m2)= Precio x m2
Renta o alquiler (R)
- Modalidad de tenencia habitacional de carácter temporal y sujeto a una relación contractual con el propietario, usualmente, con una duración anual y ajustada a la inflación.
- Pago periódico por el flujo de servicios generado por los inmuebles, que suele ser mensual.
- La cantidad a pagar está relacionada con la tasa libre de riesgo.
Rentabilidad Bruta de las Rentas (RBR)
- Rentabilidad esperada sobre las inversiones inmobiliarias antes de impuestos, cuotas de mantenimiento y otros costos.
- Este mide los ingresos anuales brutos por las rentas de los inmuebles.
Renta anual/Precio Inmueble=Rentabilidad Bruta de las Rentas
Razón Precio-Renta (PI/R)
- Indica el número de veces a las que equivale el valor de las propiedades en relación al monto anual de las rentas. Es decir, cuántos años debería pagar una persona para comprar el inmueble que actualmente renta.
Precio Inmueble/Renta=Razón Precio-Renta
Razón Precio-Ingreso (PI/I)
- Relación que existe entre el valor de los inmuebles y el ingreso de los usuarios.
- Es el monto que necesitaría ganar al año una persona para poder pagar un inmueble.
(Precio inmueble / Ingreso) x 100=Razón Precio-Ingreso
Tasa Hipotecaria (iH)
- El costo del crédito de financiamiento es la tasa hipotecaria.
Costo Anual Total (CAT)
- Es el indicador del costo total de financiamiento, el cual permite comparar el costo financiero entre créditos.
- Incorpora todos los elementos que determinan el costo de un crédito: la tasa de interés, las comisiones, primas de seguros que el cliente deba pagar de conformidad a su contrato de crédito (excepto el IVA aplicable).
Loan-to-Value (LTV)
- Importe total del préstamo hipotecario respecto al valor del avalúo de la propiedad.
Para los desarrolladores
Tasa de Vacancia (TV)
- Indica la proporción del acervo inmobiliario que está disponible para venderse en una zona.
Número de Inmuebles Disponibles/ Stock Total de la zona=Tasa de Vacancia
Time on Market (ToM)
- Tiempo de permanencia de un inmueble en el mercado desde que se anuncia hasta que se vende.
Fecha inicial del anuncio – Fecha de cierre de la transacción= ToM
Tasa de Absorción (TA)
- Indica el ritmo mensual con el que se venden propiedades en el mercado. (Si en Polanco tenemos una TA=2.3 significa que se están colocando 2.3 unidades promedio por mes).
Unidades Vendidas por Mes/ Inventario de Unidades Disponibles= Tasa de Absorción
Meses de Inventario Disponible (MID)
- Indica el número de meses para agotar el inventario disponible de un desarrollo o segmento.
Inventario Disponible Total/ Unidades Vendidas por Mes=Meses Disponible de Inventario
Tasa de Capitalización (Cap Rate)
- Es un indicador de la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias que muestra la capitalización de los flujos generados por los inmuebles.
Flujo Neto de Operación/Costo total de inversión= Tasa de Capitalización
Donde, Flujo Neto de Operación es el FNO y costo total de inversión es el precio de adquisición del bien raíz o monto total de inversión.
Plusvalía
- Mide la rentabilidad de la inversión o las ganancias en el valor del capital inmobiliario descontando la inflación de precios.
- Esta tasa muestra la capitalización del valor de los bienes raíces.
- Revela el rendimiento real que se obtiene respecto a otros activos (acciones, deuda pública o proyectos de inversión).
Variación real de precio x m2=Plusvalía
Costos de Transacción (CT)
- Costos en que se incurre para cerrar una transacción inmobiliaria.
- Se derivan de procedimientos y gestiones requeridas en cada trámite.
- Existen al menos en cuatro tipos:
- Costos registrales (avalúos, seguros, comisiones hipotecarias)
- Comisión a los agentes y brokers inmobiliarios
- Cuotas legales (notariales, contrato de compra/venta, etc.)
- Impuestos, subsidios y deducciones por compra/venta o transferencia (herencia, traspaso, guante)
Texto: Verónica Mondragón.
