Antes de firmar un acuerdo, debes saber cómo actuar ante un caso de incumplimiento de contrato de compraventa de un inmueble.
¿Qué es el incumplimiento de contrato de compraventa en México?
El incumplimiento de contrato de compraventa en México ocurre cuando una o más partes del convenio, no han respetado alguna de las cláusulas estipuladas en dicho documento.
Específicamente, en el caso de los inmuebles, el incumplimiento puede ser por parte del vendedor o del comprador.
En el primer caso, el vendedor puede incumplir al mentir sobre las características del inmueble, o bien, puede incurrir en incumplimiento al no entregar la propiedad en el tiempo estipulado.
Por otro lado, el comprador puede cometer una falta, al no abonar el pago establecido en el contrato de compraventa.
Las consecuencias del incumplimiento de contrato de compraventa, deben de estar por escrito en el contrato, y estas tienen que ser aceptadas por ambas partes al celebrar la firma de dicho documento.
¿Qué pasa si se incumple un contrato de compraventa?
Al momento de redactar un contrato de compraventa, se deben de incluir las cláusulas por escrito. Estas son disposiciones o condiciones específicas que se incluyen en el documento para establecer los derechos y obligaciones de las partes involucradas en la transacción. Las cláusulas ayudan a definir los términos y condiciones del acuerdo y a proteger los intereses de ambas partes.
Es importante que dentro del contrato, se establezca la cláusula por incumplimiento de contrato, en la cual se especifiquen las consecuencias en caso de que alguna de las partes no cumpla con las obligaciones establecidas en el contrato. Dichas consecuencias pueden ser penalizaciones económicas o bien, la rescisión del acuerdo.
Por lo que si te preguntas: “¿qué pasaría si en los contratos de compraventa no hubiera cláusulas?”, simplemente, sería un documento extremadamente vago y no establecería las condiciones específicas de la transacción. En ese caso, las partes involucradas podrían enfrentar diversas dificultades y desacuerdos, ya que no habría una guía clara sobre sus derechos y obligaciones.
¿A qué se refiere el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor en México?
El vendedor puede incumplir el contrato en 2 sentidos:
- Si no entrega la propiedad en la fecha acordada
- Si las características del inmueble son diferentes a lo prometido
En caso de que el vendedor no haya podido entregar el inmueble por alguna situación de fuerza mayor, puede pactar con el comprador una nueva fecha de entrega.
Si el vendedor no expone la razón por la demora en la entrega, se puede imponer una sanción monetaria (que debe venir expresa en el contrato de compraventa). En caso de incumplir con dicha cláusula, entonces podrás tomar acciones legales.
De igual manera, de acuerdo al artículo 2,283 del Código Civil, una de las obligaciones del vendedor es garantizar la calidad del inmueble.
Por lo que, si el vendedor previamente acordó arreglar ciertos desperfectos, y no lo hizo, está obligado a hacerlo y entregar una bonificación al comprador.
Asimismo, Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, señala que cuando un inmueble tiene vicios ocultos, el vendedor es el responsable de estos desperfectos y debe asumir los costos de su reparación o sustituir el inmueble.
¿A qué se refiere el incumplimiento de contrato de compraventa por parte del comprador en México?
El incumplimiento de contrato de compraventa por parte del comprador se refiere a no realizar el pago estipulado.
En ese caso, el comprador puede negociar con la otra parte, tomando en cuenta el artículo 2,298, el cual menciona que “si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses”.
Si el vendedor no quiere llegar a un acuerdo, puede cancelar el contrato, o bien, puede proceder a demandar.
¿Cómo y dónde hacer una demanda por incumplimiento de contrato de compraventa?
En caso de incumplimiento de contrato de compraventa de inmueble, debes interponer una demanda ante el Juzgado Civil, especialmente si el contrato fue celebrado entre particulares.
Para lo anterior, es necesario presentar:
- Los datos personales del demandante
- Los datos personales del demandado, incluido su domicilio
- Detallar lo sucedido e indicar los documentos que respalden los hechos
- Presentar fundamentos de derecho, es decir, preceptos legales que avalen al demandante
- Hacer una petición en la cual se especifique las exigencias del demandante
Cabe destacar que, cuando un proveedor te perjudica directamente al no respetar los términos y condiciones del bien inmueble adquirido, se puede interponer una queja ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).
Es importante mencionar que de acuerdo a la NOM 247, las personas físicas o morales que vendan al público inmuebles destinados a casa habitación, deberán registrar ante Profeco su contrato de adhesión, en el cual se debe de indicar el número de registro. Este estará disponible para la consulta de los consumidores.
Recuerda, al momento de realizar el contrato de compraventa, es importante negociar con la otra parte cuáles serán las sanciones en caso de incumplir con alguna cláusula. De esa manera, se pueden evitar las demandas. Pero si llegan a ese punto, ahora sabes cómo actuar.
Si buscas adquirir una casa y no cuentas con toda la inversión por el momento, puedes optar por un contrato de compraventa con reserva de dominio.
Texto: Gabriela García
