Para ofrecer una visión clara y detallada del sector, en Propiedades.com presentamos nuestra Radiografía del Mercado Inmobiliario del segundo trimestre de 2025: un estudio que se basa en un inventario de más de 1.3 millones de anuncios activos.
Este análisis traduce los datos en información valiosa y accionable para propietarios, desarrolladores, asesores, compradores y medios de comunicación, facilitando la comprensión de las principales transformaciones del ecosistema inmobiliario digital.
A lo largo de este informe, se examinan indicadores clave como la gentrificación en la Ciudad de México (CDMX), la concentración del inventario residencial, la dinámica de los créditos hipotecarios y la incidencia de fraudes digitales.
A continuación, desglosamos los hallazgos más importantes de este reporte para entender la situación del mercado inmobiliario actual en México.
¿Qué es el mercado inmobiliario?
El mercado inmobiliario engloba la compra, venta, renta y administración de bienes inmuebles, como terrenos, viviendas, edificios y oficinas. En esencia, es el espacio donde interactúan la oferta y la demanda de propiedades.
Este mercado es dinámico y su comportamiento está influenciado por diversos factores como las condiciones económicas del país, las tasas de interés, los programas de financiamiento y la inversión.
¿Cómo hacer un estudio de mercado inmobiliario?
Un buen estudio de mercado inmobiliario incluye el seguimiento de indicadores clave, como los precios de venta y renta por metro cuadrado, la oferta de propiedades por categoría y tipo de anunciante, la rotación de inventario, y el comportamiento de la demanda y de los créditos hipotecarios. También, examina fenómenos que reconfiguran el mercado.
En nuestra Radiografía del Mercado Inmobiliario, para asegurar la precisión y evitar distorsiones causadas por valores extremos, calculamos los precios a partir de la mediana por metro cuadrado.
Y, al analizar las solicitudes de crédito, consideramos los datos de la calculadora de crédito del portal para reflejar el interés real de los usuarios.
Los reportes de fraude se basan en reportes directos y cruces internos para detectar patrones anómalos, sirviendo como alertas tempranas sobre riesgos.
¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario actual?
En ese sentido, nuestra radiografía muestra que el mercado inmobiliario en México tiene un panorama dinámico en el segundo trimestre de 2025.
El sector está dominado por la oferta digital de propiedades de alto valor, particularmente en las categorías Residencial y Residencial Plus, que representan más de las tres cuartas partes del inventario total.
En el sector de créditos, Infonavit lidera la intención de compra por encima de los créditos bancarios. Además, la actividad inmobiliaria muestra un mayor dinamismo, con la rotación de inventario recuperándose y alcanzando un 14 % en el segundo trimestre de 2025.
La gentrificación y la reconfiguración de la vivienda en la CDMX
Actualmente, la gentrificación ha pasado de ser una simple tendencia a consolidarse como una fuerza estructural que modifica de manera profunda el acceso a la vivienda en la capital del país.
Nuestro análisis de mercado inmobiliario dedica un capítulo completo a este fenómeno, identificando las zonas donde presenta mayor intensidad y aquellas que actúan como “zonas de contención” para los residentes desplazados por el alza de costos.
Colonias con alta gentrificación
El estudio identificó tres zonas principales con una fuerte dinámica de gentrificación: Condesa-Roma-Juárez, Granada-Ampliación Granada y Santa María La Ribera-Cuauhtémoc-San Rafael.
Condesa y Roma
- Venta: en la última década, el precio mediano por metro cuadrado en la Condesa subió de $45,000 a más de $76,000. Por su parte, la Roma prácticamente duplicó su valor de venta, pasando de $35,000 a $75,600.
- Renta: el precio por metro cuadrado de renta en la Condesa se disparó de $200 a $380, mientras que en la Roma subió de $180 a $370 en el mismo periodo.
Juárez
- Venta: la colonia Juárez lidera el encarecimiento, con un precio mediano que pasó de $30,000 a más de $87,000.
- Renta: el precio de renta por metro cuadrado subió de $208 a más de $410.
Granada y Ampliación Granada
- Venta: el precio mediano de venta en Granada superó los $86,000 y, en Ampliación Granada, los $83,000.
- Renta: el precio de renta por metro cuadrado en Granada subió a $400, y en Ampliación Granada, a más de $430.
Santa María La Ribera, Cuauhtémoc y San Rafael
- Venta: en los últimos diez años, Santa María La Ribera duplicó su precio de venta. Cuauhtémoc subió su valor más del 80 %, y San Rafael creció más del 180 % en su precio de venta.
- Renta: la demanda supera ampliamente la oferta, generando entornos altamente competitivos y propensos a incrementos.
Zonas de contención y su revalorización
El encarecimiento en las colonias gentrificadas ha desplazado a residentes hacia áreas aledañas con precios más accesibles. Estas “zonas de contención” comienzan a registrar un aumento en la demanda y los primeros indicios de revalorización.
- Doctores: el valor de venta por metro cuadrado en la colonia Doctores pasó de cerca de $15,000 en 2015 a más de $37,000 en 2025, un incremento de más del 145 %. La mediana de renta también se duplicó en diez años, pasando de $130 a cerca de $280.
- Anáhuac y Anzures: Anáhuac tuvo un incremento superior al 200% en el precio de venta, y Anzures aumentó su valor por metro cuadrado de $27,400 en 2015 a más de $66,800 en 2025. Esto las posiciona al nivel de zonas gentrificadas, como Granada.
- Tlatelolco: en venta, el precio creció cerca del 58 % en la última década, pasando de $14,200 en 2015 a $22,390 en 2025. En renta, el valor por metro cuadrado subió de $89 en 2015 a $180 en 2025. Este crecimiento sostenido, aunque más moderado, la consolida como una opción competitiva y un refugio para los inquilinos.
Dinámica del Inventario Residencial
El mercado inmobiliario en México presenta una alta concentración en los segmentos de mayor valor. El inventario residencial digital en el segundo trimestre de 2025 se concentró en las categorías Residencial Plus (40 %) y Residencial (36 %), que juntas representan más de tres cuartas partes de la oferta total.
- Concentración en segmentos de lujo: en las principales ciudades (CDMX, Guadalajara y Monterrey), más del 78 % del inventario digital corresponde a las categorías Residencial y Residencial Plus. Esta configuración refleja una brecha importante entre la oferta digitalizada y las necesidades de vivienda asequible para una gran parte de la población.
- Rotación de inventario: la rotación del inventario, que mide el porcentaje de propiedades vendidas respecto al inventario disponible, se recuperó en el segundo trimestre de 2025, escalando a 14 %. Esto evidencia un mayor dinamismo en la actividad inmobiliaria, probablemente impulsado por la estabilización económica y la liberación de créditos hipotecarios.
- Dominio de grandes brokers: el 64 % de las propiedades activas en el portal se concentran en grandes brokers, a pesar de que estos representan solo el 3 % de los anunciantes. En contraste, los propietarios particulares, que constituyen más de dos tercios de los anunciantes, apenas suman el 11 % del inventario.
Dinámica de créditos y financiamiento
El estudio de mercado inmobiliario de Propiedades.com también revela tendencias claras en la preferencia de los esquemas de financiamiento.
- Intención por tipo de crédito: la mayoría de los leads registrados mostraron preferencia por Infonavit (53 %), seguido por el crédito bancario (40 %) y Fovissste (7 %). Esto demuestra que los programas institucionales son la principal vía de financiamiento en el país.
- Demanda por ciudad: la mayor demanda de crédito Infonavit se concentró en municipios del Estado de México, como Ecatepec de Morelos y Cuautitlán Izcalli, que superaron los 1,600 leads cada uno.
- Monto y antigüedad: las propiedades con 0 a 10 años de antigüedad concentran los montos de financiamiento más elevados, con promedios cercanos a los $1.6 millones de pesos. Sin embargo, la gran mayoría de las solicitudes de compra (83 %) se concentra en viviendas con 10 a 20 años de antigüedad, lo que consolida a este rango como un punto de equilibrio entre precio, ubicación y estado de conservación.
Fraudes inmobiliarios: un riesgo persistente
El análisis de mercado inmobiliario también aborda el riesgo de fraude digital, una problemática que, aunque en descenso, sigue siendo una amenaza.
- Casos reportados: durante el segundo trimestre de 2025, se reportaron 660 casos de fraude inmobiliario, una disminución del 21 % respecto al periodo anterior.
- Transacciones vulnerables: los fraudes asociados a transacciones de renta representaron el 89 % del total de casos. La renta se confirma como el entorno más expuesto a riesgos, debido a la urgencia de los procesos y la informalidad.
- Principales focos de riesgo: La CDMX concentró la mayor cantidad de fraudes, con 456 casos. En la capital, la colonia Clavería lideró la lista con 63 reportes, seguida por Paseos de Taxqueña, Hipódromo y Del Valle Norte. En Guadalajara, Vallarta Cuauhtémoc encabezó la lista; mientras que en Monterrey, Avita Anáhuac se posicionó como el principal foco con 12 casos.
¿Dónde descargar el análisis del mercado inmobiliario de México?
La radiografía del segundo trimestre de 2025 de Propiedades.com muestra un panorama de contrastes en el mercado inmobiliario de México.
Por un lado, la gentrificación y la alta concentración de inventario en segmentos de alto valor reflejan un mercado cada vez más exclusivo y con mayores riesgos de exclusión. Por otro lado, el dinamismo de la rotación de inventario y la preferencia por viviendas de antigüedad media sugieren oportunidades para inversionistas y compradores que buscan un equilibrio entre precio y calidad.
Este análisis de mercado inmobiliario refuerza la importancia de usar datos para comprender la situación del mercado inmobiliario actual y tomar decisiones que impulsen un desarrollo más equitativo y seguro para todos los actores del sector.
Descarga la Radiografía del Mercado Inmobiliario, de Propiedades.com, aquí:
Texto: Daniela Saldaña
